Druk op Bossche woningmarkt blijft 08-Apr-2024 17:45
Leestijd 5 minuten
Woningmarkt in Den Bosch staat onder druk. Fotograaf: Alfred Heeroma - Bron: Den Bosch Politiek
De druk op de Bossche woningmarkt blijft onverminderd groot. Hoewel de woningproductie nipt voldoet aan de doelstelling, is de verwachting dat dit de komende jaren door rentestijging, duurdere bouwmaterialen, personeelstekort en langere procedures wel eens niet zo zou kunnen blijven. Het aantal actief woningzoekenden via het regionaal woonportaal steeg van 16.549 in 2022 naar 17.432 in 2023. Dit terwijl het aantal huurwoningen dat een nieuwe bewoner kreeg afnam van 1770 naar 1634.
Bij nieuwbouw is het de bedoeling dat 30% van de woningen beschikbaar komt voor de sociale huur. Van de 1071 woningen zijn gerealiseerd, voldoet net 30% hieraan, 5% is middenhuur en 61% dure huur of koop. 89 (van de 1071) woningen zijn gerealiseerd binnen bestaande bouw en 82 door bijvoorbeeld woningsplitsing. Dit brengt het totaal op 1153 nieuwe woningen. Ook zijn er 75 intramurale woonzorgeenheden gerealiseerd. Daarmee ligt het boven de planning van 1050 woning die volgens de bouwambitie per jaar gerealiseerd moeten worden. Voor 2024 is de verwachting dat dit aantal niet gehaald zal worden. Doel is om na 2026 veel meer goedkope middendure woningen te bouwen met als verdeling 30% sociale huur, 10% goedkope koop én 30% middenhuur.
Voor het bouwen van sociale huurwoningen heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt met de corporaties in de stad. Tot nu toe wordt aan die afspraken voldaan. Er is echter meer nodig om de druk op de woningmarkt te verminderen.
De bestaande woningen zouden beter moeten worden benut. Dat kan door een betere doorstroming te realiseren, de woningen te splitsen, te verkameren of geschikt maken voor co-housing en friendswonen. Ook moeten er meer huurwoningen komen in de middenhuur. Dit zal moeten worden gerealiseerd door projectontwikkelaars en wooncorporaties. Het streven is minimaal 500 woningen per jaar, maar om het probleem echt beheersbaar te maken zijn er zeker 1000 woningen per jaar nodig.
Behalve nieuwbouw speelt ook de verduurzaming een rol. Voor 2024 is het de bedoeling dat 1400 woningen volledig worden verduurzaamd en gerenoveerd, ruim 1500 woningen krijgen zonnepanelen, bij 1800 woningen wordt enkel glas vervangen. Bij corporaties zijn nog ongeveer 1000 woningen met een EFG-energielabel.
Ook ligt er nog een streven om het aantal daklozen te verminderen. Dit vraagt ook om woningen, mogelijk met een begeleiding. Uit een telling in oktober 2023 zijn 785 volwassenen en 223 kinderen in beeld gekomen die in een precaire woonsituatie verkeren.
De gemeente heeft zich (regionaal) gecommitteerd aan het bouwen van nieuwe woningen. Tot 2030 moeten er in de regio Noordoost-Brabant 33.425 woningen worden gebouwd, waarvan 67% betaalbaar (huur of koop) en 30% sociale huur.
De gemeente heeft de afgelopen een aantal jaren maatregelen genomen die betrekking hebben op de woningmarkt. Zo is per 1 juli 2022 de opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde van € 260.000 op 1 januari 2020. Dat betekent dat de koper zelf in de woning moet gaan wonen en niet (duur) mag verhuren. Het betreft ongeveer 30% van de te koop aangeboden woningen.
Ook heeft de gemeente € 900.000 uitgetrokken voor een starterslening en daarmee zijn 33 starters geholpen bij het kopen van een huis.
Voor huurders stuurt de gemeente erop dat in zo'n vroeg mogelijk stadium achterstanden in huurbetaling worden gesignaleerd. Dat geldt ook voor de energierekening. Het aantal meldingen van dergelijke problemen steeg van 3880 in 2022 naar 5622 in 2023. Het aantal huishoudens dat meervoudige betalingsproblemen had, steeg van 212 naar 511. De gemeente komt in actie als er een signaal wordt ontvangen. Dat leidde in 2023 ertoe dat meer zaken werden opgelost (1582 t.o.v. 540 in 2022). Ook de bespaarteams geven adviezen en/of treffen maatregelen om het energieverbruik te verlagen.
Van de mensen die een huurwoning zochten is bijna 2/3 een eenpersoonshuishouden, ruim 20% een 2-persoonshuishouden en 15% een huishouden met 3 of meer personen. De woningen die beschikbaar zijn passen hier niet altijd bij. Om een doorstroming te realiseren, zullen eerst passende woningen gebouwd moeten worden. In 2023 zijn 45 senioren (65+) naar een passende woning verhuisd.
Sociale huurwoningen worden voor 1/3 deel op basis van de lengte van inschrijving toekend. De inschrijfduur is gemiddeld 131 maanden (bijna 11 jaar) waarvan er dan 43 maanden actief is gezocht. 1/3 deel gaat via loting, waarbij de inschrijfduur 31 maanden is waarvan 21 maanden actief wordt gezocht. 1/3 deel wordt via directe bemiddeling toegekend. In 2023 nam het aandeel directe bemiddeling fors toe (11%) wat ten koste ging van het reguliere aanbod (-10%).
Iedereen heeft zijn eigen woonwensen. Toch is het merendeel van de woningzoekenden bereid om daarvoor water bij de wijn te doen. Voor 86% van jongeren tot 30 jaar zijn de woonwensen niet heilig. Bij 65+-ers is dat nog altijd 61%.
Vooral jongeren die nog thuis wonen willen graag verhuizen. 44% is actief op zoek, maar 87% wil zeker of mogelijk verhuizen. Bij de mensen tot 65 die al een huurhuis hebben wil 47% op enig moment verhuizen. Bij 65+ wil 30% eventueel wel verhuizen. De laatste groep wil het liefst naar een flat of appartement (62%). Een geschakelde bungalow (28%) en benedenwoning (25%) zijn minder populair. Wel geven de senioren aan dat vanwege het ouder worden een aanleunwoning of een zelfstandige wooneenheid nabij een zorginstelling of een zelfstandige wooneenheid een voorkeur heeft. Op dit moment loopt er een burgerberaad over ouder worden daar zullen vast ook nog woonwensen uit naar voren komen.
In Den Bosch wonen 3700 studenten. Opvallend is dat 1750 hiervan elders studeren. Woningcorporaties bieden 269 studentenwoningen aan en er zijn ruim 500 particuliere adressen. De ambitie is dat er 500 extra studentenwoningen komen. Bij de Onderwijsboulevard komen 125 woningen (voor 227 studenten) en op het EKP-noord terrein 80 studio's. Ook bij de voormalige zusterflat (Bloemenkamp) zouden studentenwoningen moeten komen.
Een andere speciale doelgroep zijn de statushouders. De gemeente heeft een taakstelling om een aantal woningen toe te kennen aan deze groep. In 2023 ging het om 161 woningen. Ook wil de gemeente kijken of er meer standplaatsen voor woonwagenbewoners gerealiseerd kunnen worden. Ook zijn er locaties voor beschermd wonen gerealiseerd.
De gemeente wil doorgaan met het realiseren van woningen op andere innovatieve manieren. Zo zijn er op diverse plekken in de stad al flexwoningen gerealiseerd (dit zijn tijdelijke woningen), is er een CPO-project in Vinkel gestart en staat een project in Gaasterland op punt van beginnen. Minitopia (tiny houses) op de Meerendonk bestaat 5 jaar en kan daar nog minimaal 5 jaar blijven.
De woningmarkt vraagt volop aandacht en ook om een continue aanpassing.
