Opkoopbescherming lijkt te werken
17-May-2024 12:31

Leestijd 3 minuten

De huizenmarkt staat bal langere tijd onder druk. Dit komt omdat de vraag groter is dan het aanbod. Dit geldt zowel voor de huur als de koopmarkt. Er zijn hiervoor meerdere oorzaken en zijn er ook meerdere oplossingen mogelijk en nodig.

Kijkend naar de koopmarkt werd een aantal jaren geleden geconstateerd dat koopwoningen werden opgekocht door investeerders en vervolgens verhuurd. Dit maakt het aanbod van koopwoningen voor starters kleiner. Starters willen vaak een goedkopere koopwoning, maar in die markt waren ook de investeerders actief.
Om hier iets aan te doen kregen gemeenten de ruimte om een zogenaamde opkoopbescherming in te voeren. Dit werd per 1 januari 2022 vastgelegd in de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheid tijdelijk verhuur. De gemeenten kunnen hiermee huizen tot een bepaalde waarde voor in aanmerking laten komen. Dit betekent dat de koper de woning zelf moet bewonen en niet mag verhuren. Hierop zijn wel enkele uitzonderingen mogelijk, maar dan moet er ontheffing worden aangevraagd.

In Den Bosch is deze regeling op 1 juli 2022 ingevoerd. Het betrof toen woningen met een WOZ-waarde lager dan € 260.000 (prijspeil 1 januari 2019; dat komt nu overeen met ongeveer € 400.000). De gemeente heeft nu een evaluatie gedaan om te kijken naar de effecten sinds 1 juli 2022 (tot 1 januari 2024). Deze evaluatie periode is vrij kort, mede omdat de effecten het eerste half jaar klein waren vanwege de invoer van de regeling.

In 2021 werden nog 153 woningen opgekocht om daarna verhuurd te worden. In 2022 was dat 112 en in 2023 39. Hieruit komt naar voren dat de regeling effect heeft. Anderzijds zou ook gekeken kunnen worden hoeveel huizen die verhuurd werden, naar de koopmarkt zijn gegaan. De gemeente geeft aan geen data te hebben van voor 1 juli 2022. In 2023 gingen 94 woningen van huur naar koop. Dit gaat niet om woningen die door corporaties worden verkocht, maar binnen de markt. Daaruit zou af te leiden zijn dat investeerders woningen verkocht hebben als koopwoning.

Ook bij woningen die tot € 50.000 boven het prijspeil liggen is te zien dat er minder woningen gekocht worden voor verhuur (54 in 2021 en 22 in 2023) terwijl er wel iets meer woningen van huur naar koop gingen (27 in 2023).
In 10 gevallen ontheffing verleend in Den Bosch.

In andere steden is ook een trend te zien dat het aantal koopwoningen dat in de huurmarkt komt lager wordt. Dit wil echter niet zeggen dat het aantal huizen in bezit van investeerders afneemt, er is zelfs een toename. Dit heeft te maken dat het aantal woningen nog steeds toeneemt. Nieuwbouw wordt ook vaak gerealiseerd door investeerders en bij nieuwbouw geldt de regeling niet.

Verhoging van prijsniveau waardoor meer koopwoningen vallen onder de opkoopbescherming ziet de gemeenten niet als zinvol, omdat het aantal woningen daarvoor te klein is (geworden). Wel wil de gemeente doorgaan met het huidige beleid en in 2026 met een volgende evaluatie komen.

Enerzijds komen er door de opkoopbescherming meer koopwoningen beschikbaar voor starters. Echter het totale aanbod van koopwoningen is in 2023 bijna gehalveerd ten opzichte van 2021 (landelijk gezien).
Landelijk gezien wil de regering 100.000 woningen per jaar realiseren, maar met circa 70.000 gemiddeld per jaar sinds 2020 blijft dit aantal fors achter. Hiervoor zijn diverse redenen zoals lange bouwprocedures, bezwaren van omwonenden, gestegen bouwkosten, personeelstekort, stikstof en netcongestie.

Auteur: Alfred Heeroma

1514 keer werd dit bericht gelezen

Documenten:

Evaluatie opkoopbescherming