Gemeente gaat bij IKDB samenwerking aan

04-april-2025 14:28:23

Leestijd 4 minuten

De gemeente Den Bosch wil zich profileren als datastad. Dat betekent dat ze ruimte wil bieden aan bedrijven die zich hiermee bezighouden. De gemeente heeft ervoor gekozen om die bedrijven zo dicht mogelijk bij elkaar te laten werken en niet verspreid over de stad. Dit komt samen in het Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB). De locatie hiervoor is het voormalige Grasso-terrein inclusief het kantoorgebouw Hooge Donken. Inhoudelijk bemoeit de gemeente zich niet met de bedrijven, maar met gebouwen waarin de bedrijven komen en de grond waarop die gebouwen staan, daar heeft gemeente wel een belang. De gemeente gaat nu samenwerken in zogenaamde CV/BV's met de ontwikkelaar van het IKDB.

De gemeente is eigenaar van een aanzienlijk deel van de gebouwen en de grond in het gebied waar het IKDB zich ontwikkelt. De gemeente kiest ervoor om over dat bezit een zeggenschap zolang mogelijk te behouden en niet rechtstreeks te verkopen aan een marktpartij. Voor de ontwikkeling van het gebied heeft de gemeente een opdracht gegeven aan twee marktpartijen (AM B.V. en Coebax Groep B.V). Die marktpartijen zijn wel afhankelijk van de gemeente als eigenaar van een deel van de gebouwen en grond. Om hier een structurele vorm aan de geven worden er nu twee CV/BV's opgericht. Dit wordt ook wel een Publiek Private Samenwerking (PPS) genoemd.

De twee marktpartijen maken plannen voor de ontwikkeling van het IKDB. Hierin is ruimte voor 100.000 m2 vloeroppervlakte (bvo). Het is echter niet de bedoeling dat hier alleen databedrijven komen, maar ook andere zaken zoals horeca en wonen. Hoe het gebied eruit moet komen te zien wordt vastgelegd in een Ruimtelijk Functioneel Kader en een Beeldkwaliteitsplan. Eind dit jaar zal de gemeenteraad een Ontwikkelkader ter beoordeling krijgen. Dit is alleen mogelijk als alles goed is geregeld.

Allereerst is er het grondgebied van het IKDB. Een deel is in handen van de gemeente en de marktpartijen hebben zeggenschap over de rest (althans bijna). Beide partijen zijn het er over eens dat ze niet zonder elkaar kunnen. De marktpartijen hebben onvoldoende middelen om over alle grond te beschikken en de gemeente onvoldoende middelen om te komen tot ontwikkeling van de grond.
Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen de financiering en de uitvoering. De financiering wordt ondergebracht in een CV (commanditaire vennoten) waarbij de gemeente en de combinatie van marktpartijen elk 50% van het benodigde kapitaal inbrengen. Het gaat om een project van minimaal 15 jaar en naar schatting is er € 155 miljoen voor nodig. Mocht het project winst opleveren dan delen de vennoten het gelijkwaardig, wat ook geldt als verliezen zijn.
De uitvoering wordt door een BV gedaan. Hierin zitten ook de twee marktpartijen en de gemeente (grondbedrijf). Hier kunnen beslissingen worden genomen en in een marktconforme structuur uitvoer worden gegeven aan het gebruik van de grond (denk aan kabels, ecologie en inrichting openbare ruimte). De gebruikte gronden komen in deze BV terecht.

Een zelfde structuur is er voor het vastgoed dat op de grond staat. Omdat een flink deel van de gebouwen al op de grond staat, zal de BV die beschikking krijgt over de grond, de gebouwen overdoen aan de BV die over het vastgoed gaat. Hierdoor ontstaat een duidelijke scheiding van grond en vastgoed. Voor het bouwen van de woningen zal hoogstwaarschijnlijk BrabantWonen instappen. Dit betekent wel dat BrabantWonen moet kunnen beschikken over de grond waarop de woningen komen te staan en daarover moet dan een regeling worden gemaakt. De BIM (Bossche Investerings Maatschappij) zal instappen als het gaat om het vastgoed. De gemeente is 100% aandeelhouder van de BIM. Het toezicht op de twee BV/CV's wordt gedaan door aandeelhouders via een Raad van Bestuur.

Strikt genomen is de gemeente er alleen voor de regelgeving (faciliteren) van ontwikkelingen en neemt ze niet deel aan de ontwikkeling (en instandhouding van) de ontwikkelingen zelf. Van dit uitgangspunt wordt nu afgeweken. Daarmee loopt de gemeente een risico. Het voordeel is wel dat gemeente zeggenschap heeft in de ontwikkeling van het gebied en ook kan sturen, wat veel lastiger is als de ontwikkeling 100% bij een marktpartij zit.

De gemeente verwacht dat wat betreft grondwerken er maximaal € 10 miljoen nodig is en voor vastgoed € 27,5 miljoen. Het gaat primair om investeringen waarvan na 15 tot 20 jaar het rendement terug zal vloeien naar de gemeente. Tussentijds verwacht de gemeente ook nog inkomsten uit dividend. Wel is er een mogelijk risico bij garantstelling door de gemeente bij het aantrekken van vreemd vermogen. Dat laatste zal wel nodig zijn.

De gemeente geeft aan dat het ontwikkelen van dit gebied, bijdraagt aan de economie en aan het behoud van erfgoed. De ontwikkeling van het IKDB staat niet op zichzelf, maar maakt onderdeel uit van de totale ontwikkeling van de Spoorzone. Dit vraagt ook om afstemming bij de diverse ontwikkelingen in dit gebied. Hierbij valt te denken aan de verbinding tussen de parkeerhub in het EKP en het IKDB.

De gemeenteraad is akkoord gegaan met het plan om een Publiek Private Samenwerking aan te gaan. Ze heeft wel gevraagd dat de gemeente inhoudelijk wil stimuleren dat er bedrijven komen en blijven in het IKDB door dit te faciliteren. Het collectief van databedrijven wordt ook wel Innonvatielab genoemd.

Auteur: Alfred Heeroma

137 keer werd dit bericht weergegeven